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Vertrags- und Vergabearten am Bau -interessanteEinblicke in eine umfassende Thematik

Im Folgenden soll demangehendenund interessiertenBauherrnein knapper und v.a.leicht verständlicher Überblick über die sich am Bau anbietenden Vergabe- und Vertragmöglichkeiten gegeben werden.
Wir geben Ihnen einen objektivenEinblick in eine weitreichende Thematik, um sich im Dschungelvon unterschiedlichsten Aussagen und Empfehlungenzurechtzufinden.
Auf die Besonderheiten, undVor- und Nachteiledes "Schlüsselfertigen Bauens"wirdhier in ganz besonderem Maßeeingegangen.


Welche unterschiedlichen Nachfrager (Initiatoren des Herstellungsprozesses vonGebäuden) und Auftraggeber gibt es am Bau überhaupt, und wo liegen ihre besonderen Interessen?

1.
Öffentliche Hand

Zu den öffentlich-rechtlichen Institutionen zählen der Bund, die Länder, Gemeinden, öffentliche Körperschaften sowie Sondervermögensträger. Mit der Erstellung von Objekten liegt für die Öffentliche Hand das Interesse darin, die Bedürfnisse der Allgemeinheit zu befriedigen und ihrer Versorgungspflicht nachzukommen. Die Erwirtschaftung einer Rendite entspricht dementsprechend nicht dem Regelfall des öffentlichen Bauens. Weiterhin existiert kein festgesteckter finanzieller Rahmen, der bei Überschreitung zu Illiquidität oder Konkurs führen würde. Trotz dieser Tatsache unterliegt die öffentliche Bautätigkeit natürlich der Vorgabe, den Staatshaushalt möglichst schonend und mit dem größtmöglichen Nutzen für die Allgemeinheit zu verwenden. Dies schließt Überlegungen zur Qualität und zu Nutzungs- und Unterhaltskosten mit ein. Die öffentliche Hand ist an die rechtlich verbindliche Vorgehensweise, wie z. B. die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A (VOB/A) gebunden.


2. Projektentwickler

Der Projektentwickler ist für die Entwicklung der Idee für eine Immobilieninvestition und Untersuchung der Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit zuständig. Dabei kann ein Projektentwickler als Zwischeninvestor oder als Dienstleister auftreten. Tritt der Projektentwickler als Zwischeninvestor auf, entwickelt er die Projektidee, erwirbt das Grundstück und lässt das Objekt errichten, um es anschließend zu veräußern. Das volle Vermarktungsrisiko sowie finanzielle Risiko bis zum Verkauf übernimmt der Projektentwickler. Ziel des Projektentwicklers liegt in der Maximierung seines Gewinnes, indem er kostengünstig das Bauobjekt herstellt und es mit einer Gewinnmarge, dem sogenannten Trading Profit, veräußert.


3. Eigenbedarfsbauherr

Es wird zwischen privaten und gewerblichen Eigenbedarfsbauherren unterschieden. Das Interesse dieser Bauherren ist die wirtschaftliche Deckung des Eigenbedarfs. Im Vergleich zu Projektentwicklern, die in Abhängigkeit des Vorvermietungsgrades, nur bedingt Anforderungen des Nutzers kennen, sollte der Eigenbedarfsbauherr in der Lage sein, seine Anforderungen vollständig zu definieren.

3.1 Privater Eigenbedarfsbauherr

Bei der Schaffung von Wohnraum für die Eigennutzung unterliegen die Investitionsentscheidungen individuellen Vorlieben. Seine Entscheidungen basieren auf subjektiven Bewertungen und persönlichen Interessen, bei denen auch emotionale und psychologische Aspekte berücksichtigt werden müssen sowie den finanziellen Möglichkeiten. Private Bauherren sind in der Regel Laien und haben daher keine oder nur geringe Erfahrungen bei der Durchführung einer Baumaßnahme. Sie sind bei Entscheidungen im Planungs- und Bauprozess auf die Hilfe anderer Projektbeteiligter angewiesen.


3.2 Gewerblicher Eigenbedarfsbauherr

Während Wohnimmobilien primär dem Zweck dienen, das Bedürfnis der Menschen nach Wohnraum zu befriedigen, haben gewerblich genutzte Immobilien eine Vielzahl anderer unterschiedlicher Funktionen. Im produzierenden Gewerbe wird die Immobilie in einem bestehenden Industriestandort eines Unternehmens in erster Linie als funktionale Gebäudehülle für die Produktion gesehen, während einige Dienstleistungsunternehmen das Ziel verfolgen, dass sich die Immobilie auch durch eine strategisch geplante Corporate Identity auszeichnen soll.


4. Investor

Das Ziel jedes Investors besteht darin, sein Kapital gewinnbringend auf dem Markt in Projekten oder Unternehmungen zu investieren. Der wesentliche Gesichtspunkt einer Immobilienprojektentwicklung ist die Sicherstellung der vertraglich definierten Gebrauchsfähigkeit des Investitionsobjekts in einem möglichst kurzen Realisierungszeitraum. Die Maximierung der Betriebsphase ist damit das eigentliche Ziel. Dabei kann man zwischen institutionellen, privaten Investoren und Wohnungs- und Immobilienunternehmen unterscheiden.


4.1 Institutioneller Investor

Unter institutionellen Investoren werden offene und geschlossene Immobilienfonds, Immobilienleasinggesellschaften, Versicherungen bzw. Pensionen und ausländische Investoren verstanden. Immobilieninvestitionen dienen institutionellen Investoren als Geschäftszweck oder sind als Kapitalanlage, wie z. B. bei Versicherungen zu verstehen. Immobilienfonds bestehen überwiegend aus Vermögenswerten, z. B. bebauten oder unbebauten Grundstücken, sowie Grundstücken im Zustand der Bebauung. Diese Vermögenswerte werden in gleiche, in Wertpapieren verkörperte Anteile aufgeteilt. Offene Immobilienfonds unterscheiden sich von den geschlossenen Fonds hinsichtlich der unbegrenzten Anzahl der Anteile und der Immobilienobjekte. Somit ist das Volumen des Eigenkapitals bei offenen Immobilienfonds variabel. Fonds sind an langfristige Mietverträge zu bonitätsstarken Mietern, nachhaltiger Gebäudequalität und Drittverwendbarkeit der Gebäude interessiert.


4.2 Privater Investor

Private Investoren lassen sich in Einzelanleger und Großanleger unterscheiden. Einzelanleger investieren vorwiegend in Wohnimmobilien und vermieten in der Regel kleinere Wohneinheiten. Die Immobilie stellt für sie eine langfristige und sichere Form der Kapitalanlage dar. Hauptmotive sind dabei die Altersvorsorge und die Vermögensanlage. Großanleger verwalten meist größere Wohn- und Gewerbeimmobilienbestände in eigener Regie.




5.
Wohnungs- und Immobilienunternehmen / Immobiliengesellschaften

Immobiliengesellschaften sind Unternehmen deren Geschäftstätigkeit auch auf die Errichtung und die Vermietung von Immobilien erstreckt. Auf dem gewerblichen Sektor tätige Immobiliengesellschaften sind in der Regel Tochtergesellschaften großer Konzerne oder Unternehmen aus einem anderen Tätigkeitsbereich, die sich durch den Geschäftszweck der Immobilienanlage ein zusätzliches Standbein schaffen. Das Motiv der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen besteht darin, bestimmte Personenkreise mit Wohnraum zu versorgen. Wirtschaftliche Gesichtspunkte sind dabei in der Regel nur von untergeordneter Bedeutung. Dagegen handeln die so genannten freien Wohnungsunternehmen nur aus dem Motiv der Gewinnerzielung.




Welche Arten von Architekten undPlanern benötigt man, und welche unterschiedlichen Vergabe- und Vertragsmodelle gibt es eigentlich?

Unter Vergabearten werden im Folgenden nicht die Verfahren der Ausschreibung und Vergabe, die nach VOB / A § 3 „Arten der Vergabe“ bei der Vergabe von öffentlichen Aufträgen zu berücksichtigen sind, verstanden. Es handelt sich HIERvielmehr um die Art und Weise der Vergabe von Planung- und Bauleistung, d. h. des Leistungsumfangs eines Vergabepaketes an einen Leistungsträger. In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Vergabearten und Mischformen. In diesem Kapitel werden beispielhaft fünf wesentliche Vergabearten vorgestellt.


1. Einzelleistungsträger

Der Bauherr vergibt die Bauleistung fachlosweise an einzelne Unternehmen und schließt mit jedem von ihnen einen Vertrag ab. Dabei verbleibt die Koordination der Planung, der Ausführung und die der Schnittstelle zwischen Planung und Ausführung beim Bauherrn selbst oder er delegiert diese an einen Projektsteuerer oder Architekten.


2. Generalunternehmer

Der Generalunternehmer (GU) übernimmt die Ausführung der Bauleistung. Dabei führt er einen Teil der Bauleistungen, z. B. die Rohbauarbeiten im eigenen Betrieb aus. Der andere Teil der Bauleistungen wird an Nachunternehmer vergeben. Der Bauherr hat bei dieser Vergabeart nur einen einzigen Vertragspartner für die Ausführung der Bauleistung, d. h. es besteht kein Vertragsverhältnis zwischen den Erfüllungsgehilfen des Bauherrn und den vom Generalunternehmen beauftragten Planern und Nachunternehmen.


3.
Generalunternehmer mit Planungsleistungen

Hier übernimmt der GU für den Bauherrn auch Teile der Planungsleistungen. Der Planungsumfang kann bis zur maximalen Planungsverlagerung übertragen werden.


4.
Totalunternehmer

Der Totalunternehmer übernimmt die gesamte Planungs- und Ausführungsleistung, d. h. es findet eine maximale Planungsverlagerung vom Bauherrn zum Auftragnehmer statt. Hierbei ist der Totalunternehmer der einzige Vertragspartner des Bauherrn.


5.
Betreibermodelle

Das Betreibermodell findet insbesondere Anwendung im Infrastrukturbereich bei Projekten der Öffentlichen Hand. Kennzeichnend ist, dass das Projekt von privaten Investoren geplant, gebaut, finanziert und betrieben wird. Die Refinanzierung kann beispielsweise durch Mauteinnahmen oder leistungsorientierte Vergütungsregelungen erfolgen.




Was ist für MICH die richtige Vorgehensweise, und welche Überlegungensollte ich zur Entscheidungsfindung für diean meine Bedürfnisseangepasste Vergabeartanstellen?

Vergabestrategische Überlegungen sind Kriterien, die die Entscheidung bezüglich der Vergabeart beeinflussen. Diese werden in den folgenden Ausführungen in zwei Kategorien gegliedert:
· Bauherrenbezogene Überlegungen
· Risikoallokation und Einflußnahmemöglichkeiten



1.
Bauherrenbezogene Überlegungen

Bauherrenbezogene Überlegungen stellen Kriterien dar, die vom individuellen Bauherrn abhängen und damit einen Einfluss auf die Vergabeart haben könnten.


1.1 Kompetenz / Aufbauorganisation

In Abhängigkeit vom jeweiligen Bauherren ergeben sich wesentliche Unterschiede hinsichtlich der Kompetenz bzw. dem Bausachverstand. Beispielsweise besitzt ein Projektentwickler gegebenenfalls die Kompetenz sowie die Aufbauorganisation die Steuerungsleistungen während der Projektabwicklung selbst zu übernehmen. Im Gegensatz dazu wird sich ein privater Eigenbedarfsbauherr, diese durch externe Erfüllungsgehilfen beschaffen müssen. Somit wird die fehlende Kompetenz für den Eigenbedarfsbauherrn ein Kriterium sein, die er bei seiner Entscheidung bezüglich der Vergabeart berücksichtigen wird.


1.2 verfügbare Kapazitäten / Personalressourcen

Es ist denkbar, dass der Bauherr unabhängig von seiner eigenen Projektentwicklungs- und Projektabwicklungskompetenz, z. B. aufgrund des Projektvolumens nicht ausreichende Personalressourcen zur Verfügung hat. Der Bauherr wird dies bei seinen vergabestrategischen Überlegungen berücksichtigen müssen.


1.3 Bindung an Gesetze und Vorschriften

Dies betrifft im Wesentlichen die öffentliche Hand, da sie an die Vergabeverfahren der VOB/A sowie an die „Verdingungsordnung für Leistungen“ (VOL) und an die „Verdingungsordnung für freiberufliche Leistungen“ (VOF) gebunden ist.


1.4 persönliche Präferenzen bezüglich eines Vertragspartners

Für einen Bauherrn kann auch eine persönliche Präferenz bezüglich eines Vertragspartners ein Kriterium sein. Positive Erfahrungen bei bereits abgewickelten Projekten oder ein renommierter Name des Vertragspartners („Stararchitekt“) können beispielhaft genannt werden.


2. Risikoallokation und Einflussnahmemöglichkeiten

Unter einer Risikoallokation versteht man die Zuordnung der einzelnen Risiken – hier im Kontext eines Bauprojekts. In einem Bauprojekt bestehen wesentliche Risiken bezüglich der Kostensicherheit, Terminsicherheit und der Qualität. Diese Risiken können zum Teil durch vorbereitende Maßnahmen beeinflusst oder auf andere Projektbeteiligte verlagert werden. Beispielsweise kann ein Bauherr Risiken bzgl. Termin und Kosten auf den Auftragnehmer verlagern, indem er die Bauleistung schlüsselfertig, evtl. mit einem funktional beschriebenen Leistungsanteil an einen Generalunternehmer vergibt.

In diesem Zusammenhang kann zwischen der Risikoverlagerung und der Einflussnahmemöglichkeit des Bauherrn auf die Projektabwicklung eine Abhängigkeit angenommen werden. Es wird unterstellt, dass sich die Einflussnahmemöglichkeiten des Bauherrn in Abhängigkeit des auf den Auftragnehmer verlagerten Leistungsumfangs, insbesondere in Bezug auf den verlagerten Planungsanteil verändern. Dies bedeutet nicht, dass die Vergabeform den Bauherrn möglicherweise in seinem Recht, „Änderungen des Bauentwurfes anzuordnen“ (VOB/B § 1.4) einschränkt.

Es ist vielmehr gemeint, dass projektbegleitende Eingriffe des Bauherrn in die Bauumstände oder den Bauinhalt zu Preisbildungen führen können, die nicht dem Wettbewerb unterstellt werden, wenn der Bauherr die Leistung zuvor vergeben hatte. Verzichtet z. B. der Bauherr bei der Beschreibung der Bauleistung auf die eigene Planung von Ausführungselementen und verlagert Leistungs- und Mengenermittlungsrisiken auf den Auftragnehmer, so kann es sich bei Eingriffen um Änderungen des vereinbarten Bausolls handeln, die nicht neu ausgeschrieben werden.

Innerhalb der Immobilienprojektentwicklung ergeben sich auch weitere Risiken, wie Vermarktungs-risiken, Standortrisiken aus der Lagequalität (regionalem und sozialem Umfeld), Risiken aus den Nutzungs-, Finanzierungs- und Betreiberkonzeptionen, Rentabilitätsrisiken aus der Prognose für den Ertrag, Organisationsrisiken sowie Baugrundrisiken, die nicht oder nur bedingt durch die Vergabeform beeinflusst bzw. verlagert werden können.


2.1 Finanzierungsmodelle / Kostenziele

Das Einhalten von Kostenzielen ist ein primäres Ziel jedes Bauherrn. Das damit verbundene Risiko der Kostenentwicklung steht im Zusammenhang mit Termin- und Qualitätszielen und kann nicht isoliert betrachtet werden. Kostensicherheit kann zum einen durch den Genauigkeitsgrad der Objektdefinition und der damit verbundenen Genauigkeit der Kostenermittlung erreicht werden. Zum anderen ist die Kostensicherheit abhängig von der Marktentwicklung. Sie stellt, z. B. im Bezug auf Material- und Baupreisentwicklungen ein nicht zu beeinflussendes Risiko dar, das in Abhängigkeit der Vergabeart auf den Auftragnehmer verlagert werden kann. Aus Bauherrensicht ist bei der Allokation von Risiken allerdings immer zu beachten, dass der Auftragnehmer die Risiken in seinem Angebot kalkulatorisch erfasst haben wird.

Bezüglich der Preis- und Ideenbildung (bei funktional beschriebenen Leistungsanteilen) ist aus Sicht des Bauherrn zu berücksichtigen, welche und wie viele verfügbare Unternehmen den gestalterischen und technischen Anforderungen und dem Vergabevolumen der Ausschreibung gewachsen sind, um am Markt einen ausreichenden Wettbewerb generieren zu können.

Ein weiteres Kriterium bei der Vergabeentscheidung kann die Forderung des finanzierenden Instituts sein, das Baukostenrisiko durch die Vereinbarung eines Pauschalpreises mit einem bonitätsstarken Generalunternehmer auf den Auftragnehmer zu verlagern


2.2 Terminziele

Das Terminrisiko, insbesondere bzgl. des Fertigstellungstermins ist für jeden Bauherrn von Bedeutung, kann jedoch bezüglich entstehender Folgekosten bei Nichteinhaltung von unterschiedlicher Relevanz sein. Beispielsweise wird der Bauherr eines Shopping-Centers einen Fertigungsstellungstermin vor dem Monat Dezember fordern, um vom Weihnachtsgeschäft profitieren zu können. Wird der Fertigungsstellungstermin nicht eingehalten, kommt es zu Einnahmeeinbußen. Das gleiche könnte für eine Hotelimmobilie vor Beginn einer Olympiade, einer Messe, des Oktoberfestes oder eines ähnliches Ereignisses gelten. Der entgehende Gewinn kann bei der Übertragung des Fertigstellungsrisikos auf den Auftragnehmer als Bemessungsgrundlage für etwaige Sanktionen des Auftragnehmers herangezogen werden. Die Bewertung der Folgekosten bei Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins sowie die Beurteilung der Managementkompetenz in Verbindung mit der Verantwortungsübernahme sind bei der Allokation des Terminrisikos zu berücksichtigen.


2.3 Qualitätsziele

Jeder Bauherr ist an einer qualitativen Herstellung des Bauobjekts interessiert, d.h. per Definition des Qualitätsbegriffs dass das Objekt der Bausolldefinition entspricht. Dabei treten jedoch Unterschiede im Hinblick auf den Detaillierungsgrad der Bausollbeschreibung auf: Ein Bauherr hat die Möglichkeit, das erwünschte Bausoll in Form eines Leistungsverzeichnisses mit detaillierter Auflistung aller Bauleistungen mit Mengenangaben oder auch funktional, durch verbale Formulierung zu beschreiben und zu vergeben. Der Anteil des funktional beschriebenen Leistungsanteils kann dabei beliebig variieren. Je größer der funktional beschriebene Leistungsanteil ist, desto mehr verlagert sich die Wettbewerbsform von einem reinen Preiswettbewerb hin zu einem Ideenwettbewerb mit Lösungsvorschlägen zur Erfüllung der verbal beschriebenen Anforderungen an das Objekt. Die Wirtschaftlichkeitsbeurtei-lung des Angebots erfordert dann eine Bewertung des Verhältnisses von Preis und Lösungsan-satz. Ein reiner Preisvergleich, wie es bei Angeboten, die auf Basis eines Leistungsverzeichnisses gebildet wurden, ist dann nicht mehr ausreichend.

Ein weiterer Aspekt bezüglich des Qualitätsanspruches aus Bauherrensicht ist der Bezug des geschuldeten Erfolgs beim Abschluss der Werkverträge bei der Vergabe. Wird die Bauleistung in Teil- bzw. Fachlosen vergeben so bezieht sich die Herbeiführung des geschuldeten Erfolgs natürlich „nur“ auf die Teilleistung. Zwischen einzelnen Fach- oder Teillosen kann es aufgrund von Planungsmängeln zu Schnittstellenproblemen, wie z. B. fehlender Verantwortungszuordnung kommen. Bei Vergabe an einen Generalunternehmer, der mit der schlüsselfertigen Erstellung des Objekts beauftragt wird, bezieht sich der geschuldete Erfolg auf die Gesamtleistung. Gegenüber dem Bauherrn haftet er gesamtschuldnerisch, auch für die Gewährleistungsphase.

Im direkten Zusammenhang damit stehen auch vergaberelevante Überlegungen bezüglich der Dauer der Gewährleistung. Aufgrund des zeitlichen Versatzes der Fertigstellung und der Abnahme der einzelnen Gewerke beginnt (soweit nicht anders vereinbart) auch die Gewährleistung der Einzelleistungsträger zeitlich versetzt. Im Falle der Beauftragung der schlüsselfertigen Erstellung beginnt die Gewährleistungsphase erst mit Fertigstellung und Abnahme der Gesamtleistung


2.4 Gewünschter Einfluss auf die Planung

Ein Kriterium bei der Entscheidung zur Vergabeart kann auch, wie bereits genannt, der gewünschte Einfluss auf die Planung während des Projektfortschritts sein. Die funktional beschriebenen Elemente werden vom Auftragnehmer detailliert geplant und kalkuliert. Da der Bauherr in der Regel bei der Vergabe an Einzelleistungsträger die Leistung projektbegleitend vergibt, hat er im Vergleich zu einer Schlüsselfertigvergabe (ggf. mit funktional beschriebenen Elementen) eine bessere Einflussnahmemöglichkeit. Der gewünschte Einfluss auf die Planung steht im direkten Zusammenhang mit der Genauigkeit der Objektdefinition zum Zeitpunkt der Vergabe.


2.5 Genauigkeit der Definition des zu erstellenden Gebäudeobjekts

Zur Verringerung des Vermarktungsrisikos wird ein Projektentwickler in Abhängigkeit des Vorvermietungsgrades beabsichtigen, die Objektdefinition soweit erforderlich flexibel zu gestalten. Deswegen wird er sich seine erforderliche Einflussnahme noch offen halten und in seinen vergabestrategischen Überlegungen mitberücksichtigen. Im Gegensatz dazu steht der private Eigenbedarfsbauherr, der in der Lage sein sollte, eine klare Definition der Anforderungen an sein gewünschtes Eigenheim formulieren zu können.


2.6 Flexibilitätsanforderungen während der Ausführungsphase

Ein Bauherr wird sich die direkte Möglichkeit der Einflussnahme auf den Mieterausbau, d.h. die Raumaufteilung, den Standard des Innenausbaus sowie technische Zusatzausstattungen beibehalten wollen, wenn er spätere Nutzer und Mieter noch nicht zu Baubeginn feststeht. Für diesen Bauherrn wird die erwünschte Flexibilität ein Kriterium sein, die er bei der Wahl der Vergabeart berücksichtigen wird.



Was bedeutet der Begriff "Schlüsselfertig" eigentlichund was zeichnet diese Vergabeart aus?





Der Begriff Schlüsselfertig stammt aus dem Amerikanischen ("key-turning") und meint dass bei der Schlüsselübergabe an den Bauherrn sämtliche Installationen und Gerätschaften funktionstüchtig sind (von der Heizung bis zur Klospülung), und das Gebäude funktionsfähig undbezugsfertig ist.


3 Merkmale sind laut Definition für eine klare Begriffsabgrenzung des SF-Baus erforderlich:

1. Der Auftraggeber hat bzgl. der noch zu erstellenden Planung und der Bauausführung lediglich einen einzigen Vertragspartner. Dieser wird i.a. als GU - Generalunternehmer - bezeichnet. (Je nach Grad der Planungsverlagerung, und demAnteilan Eigenleistungen des Unternehmers sind auch folgende Begriffsbezeichnungen üblich: GÜ, TU, TÜ)
2. Der Auftragnehmer realisiert ein gesamtheitlich komplett fertiggestelltes Objekt. ("Komplettheitsklausel")
3.Für die zu erbringende Leistung steht der Preis bereits vor der Ausführung fest. ("Pauschalpreisvertrag")


Der Auftraggeber minimiert beim SF-Baudamit die fürihn bedeutenden Schnittstellenzwischen all den am Bau beteiligten auf eine einzige.DerAuftragnehmer, welcher nun auch Planungsleistungen vollbringt,stellt somitden einzigen Vertragspartner des Auftraggebersdar, undübernimmt damitdie gesamte Verantwortung und sämtliche Risiken, die im Zusammenhang mit dem Bauen stehen.
Von der Qualität und Komplettheit der gesamten Bauleistung, dem vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt, bis hin zu den vertraglich vorher vereinbarten Kosten. (Pauschalpreisvertrag)
Nicht nur der Auftragnehmer hat damit seine Schnittstellen zu den am Bau beteiligten auf eine einzige minimiert, sondern auch der Auftragnehmer verspricht sich einige Vorteile:
DerAuftragnehmer erhält nun hohe Einfluss- und Steuerungsmöglichkeiten bei der Projektrealisierung.
Er hat sich vertraglich zur Übernahmeeines höheren Anteils anRisiken entschieden, doch wo Risiken sind, sind auch Chancen:
Beispielsweise durch starke Bündelung der Schnittstellen kann ein effizienteres Handeln im Bezug auf das gesamte Projekt als ganzes erreicht werden.
Bei einerganzheitlichen Auseinandersetzung und einer wirklichen Identifikation mit dem Bauwerk können dem Generalunternehmer eine weitauseffizientere und wirtschaftlichere Umsetzung des Bauvorhabens gelingen, und damitein hohes Maß anWettbewerbsvorteilen gewonnen werden.




Entwicklung hin zu "schlüsselfertigem Bauen":
(aus der "Baupraxis-Zeitung" Ausgabe 05/2008)

Die Grundsätzliche Problemstellung bei er Realisierung eines Bauprojektes ergibt sich daraus, dass die Entwicklung, d.h. die eigentliche planerische Konzeption des Produktes "Bauwerk", durch den Investor selbst durchgeführt wird. Dazu bedient er sich eigener Architekten und Ingenieure oder vergibt die Planungsleistungen an entsprechende Planungsbüros. Die Bauausführenden Unternehmen werden erst später hinzugezogen. Dies geschieht im Regelfall erst nach einer Ausschreibung der Bauleistungen unter mehreren Anbietern. Damit übernehmen diese Unternehmen die Produktion haben aber kaum Einfluss auf die Projektkonzeption. Das Know-How der Bauunternehmen, und die oft jahrzehntelange Projekterfahrung, wird dadurch für die Neukonzeption von Bauwerken nicht genutzt. Die Planungsstände sind bei Beginn der Produktion immer verschieden und von den bauausführenden Unternehmen nicht zu beeinflussen. Weiter ergibt sich eine Vielzahl von Schnittstellen zwischen den am Bau beteiligten. Dies gilt jeweils insbesondere zwischen Planung und Bauausführung. Da die Schnittstellen nicht im eigenen Hause liegen, gilt es sie für jedes Projekt mit hohem Aufwand vertraglich zu regeln. Aus diesen Gründen geht die Entwicklung -wie bei der stationären Industrie auch- dahin, dass die Planung und Entwicklung im Verantwortungsbereich des produzierenden Unternehmens liegt. Da das Unternehmen die Produktkonzeption - auch auf Grundlage von Anforderungskatalogen der Kunden - in eigener Regie übernimmt, kann das gesamte Know-How der Firma in jedes neue Produkt einfließen. Auch sind die Schnittstellen im eigenen Unternehmen grundsätzlich immer einfacher zu bedienen. Erfahrungsgemäß verringern sich dadurch die Gesamtkosten für den Investor. Allerdings ist bei diesen Arten der Vertäge in besonderem Maße ein hohes Niveau an Vertrauen und Zuverlässigkeit erforderlich.




1.
Abgrenzung der Vergabearten Einzelleistungsträger und Generalunternehmer

Mit der Kenntnis über verschiedene Vergabemöglichkeiten kann man nun die einzelnen Arten hinsichtlich der primären Interessen und Ziele jedes Bauherrn, d.h. Terminziele, Kostenziele und Qualitätsziele abgrenzen. Im Folgenden werden die Vergabearten Einzelleistungsträger und Generalunternehmer beispielhaft gegenübergestellt.


1.1 Abgrenzung hinsichtlich Terminziele

Bei der Vergabe an Einzelunternehmen erreicht der Bauherr Terminsicherheit bezüglich der vertraglich vereinbarten Teilleistung. Ebenso verbleibt die Terminkoordination beim Bauherrn, d.h. er muss der terminlichen Ablauf der einzelnen Gewerke koordinieren und planen. Für den Fall, dass der Bauherr die erforderliche Koordinationsleistung an einen Projektsteuerer vergibt, verbleibt die Terminverantwortung auf den Generalunternehmer verlagern.


1.2
Abgrenzung hinsichtlich Kostenziele

Bei einer Vergabe an Einzelunternehmen erhält der Bauherr erst später eine Sicherheit bezüglich der Investitionskosten, da der die Bauleistungen erst sukzessive während der Bauausführung vergibt und somit erst zu einem späten Zeitpunkt einen Überblick über die Kosten erhält. Im Gegensatz zu einer GU-Vergabe: hier gibt der Generalunternehmer dem Bauherrn eine Kostensicherheit ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund der Vereinbarung von Pauschalpreisen. Natürlich kann der Bauherr gegenüber den beauftragten Einzelunternehmen einen Detail-Pauschalvertrag vereinbaren und somit bezogen auf die einzelnen Teilleistungen eine Kostensicherheit erreichen. Die Risiken, die der Generalunternehmer übernimmt, müssen von Seiten des Bauherrn „erkauft“ werden, d.h. er wird dies bei der Kalkulation der Allgemeinen Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn sowie Projektgemeinkosten berücksichtigen.

Durch seine starke Marktposition besteht für den GU die Möglichkeit zu günstigeren Konditionen einzukaufen, als es vielleicht für den Einzelunternehmer möglich ist. Somit können sich bezüglich der Risikoverlagerung bzw. Risikoverteilung für den Bauherrn bei Vergabe an einen Generalunternehmer Vorteile gegenüber einer fachlosweisen Vergabe ergeben.

Der GU übernimmt die Gesamtbürgschaft, die gesamtschuldnerische Haftung, das Mengenermitt-lungsrisiko sowie das Insolvenzrisiko für die beauftragten Nachunternehmer. Bei einer Vergabe an Einzelleistungsträger mit Einheitspreisverträgen verbleibt das Mengen- und Leistungsermittlungs-Risiko beim Bauherrn, d.h. wenn die tatsächlich ausgeführten Mengen um mehr als 10 % von dem vertraglich vereinbarten Umfang abweichen, müssen (auf Verlangen) neue Einheitspreise verhandelt werden. (VOB/B §2 Nr. 3)

Auch die Schnittstellenproblematik verbleibt bei einer Einzelvergabe beim Bauherrn, d.h. je größer die Differenzierung der Leistungserbringung ist, desto mehr Schnittstellen ergeben sich und damit erhöht sich der Aufwand für die Koordination des Schnittstellenmanagements des Bauherrn. Unter Schnittstellen versteht man Berührungsstellen zur zielorientierten, arbeitsteiligen Erbringung von Leistungen im Rahmen eines Projekts. Innerhalb eines Bauprojekts gibt es eine Vielzahl an Schnittstellen aufgrund der räumlich und zeitlich versetzten Leistungserstellung sowie der individuellen Sichtweisen und Zielsetzungen.

Ein weiterer Vorteil ergibt sich für den Bauherrn bei Vergabe an einen Generalunternehmer, da dieser ihm eine Vertragserfüllungsbürgschaft gewährt. Bei einer Einzelvergabe muss sich der Bauherr von jedem einzelnen Unternehmen die Bürgschaft einholen.

Das Risiko, dass einer der Einzelunternehmen insolvent wird, trägt bei einer Einzelvergabe der Bauherr. Dies übernimmt bei einer GU-Vergabe der Generalunternehmer für den Bauherrn. Allerdings verbleibt das Risiko, dass der GU selbst insolvent wird. Dieser Aspekt hat nicht nur in der Leistungserbringungsphase eine wichtige Bedeutung, sondern auch in der Gewährleistungs-phase. Der GU übernimmt die volle Mängelhaftung für die Nachunternehmerleistung gegenüber dem Bauherrn, wenn einer der beauftragten Nachunternehmer insolvent wird.

Bei der Vergabe von Einzelleistungen muss der Bauherr die Teilleistungen, die zeitlich versetzt auftreten, zeitnah abnehmen. Mit der Abnahme geht die Leistungsgefahr der unverschuldeten Beschädigung oder Zerstörung auf den Bauherrn über, d.h. der Auftragnehmer muss das Werk bei Beschädigung nicht nochmals auf seine Kosten in Stand setzen. Ebenso trägt der Bauherr dann die Vergütungsgefahr, was bedeutet, dass der Auftragnehmer, außer bei eigenem Verschulden, seine Vergütung verlangen kann. Nach der Abnahme tritt die Beweislastumkehr in Kraft, d.h. der Bauherr muss das Vorhandensein eines Mangels nachweisen.

Für den Bauherrn kann es schwierig sein, den Einzelunternehmer zu finden, der den Mangel verursacht hat und es diesem nachzuweisen. Bei der Beauftragung des Generalunternehmers trägt dieser als Alleinverantwortlicher gegenüber dem Bauherrn dieses Risiko. Sein Interesse ist es natürlich, auch das Abnahmerisiko zu minimieren. Für ihn bietet sich die Möglichkeit, die Gewährleistungsfrist durch Bindung der Nachunternehmerabnahme an bestimmte Ereignisse zu verlängern.


1.3 Abgrenzung hinsichtlich Qualitätsziele

Bei einer Einzelvergabe ergibt sich für den Bauherrn der Vorteil nach Preis, Qualität und Leistungsfähigkeit den für ihn besten Planer oder Unternehmer auszuwählen, während er bei einer GU-Vergabe nur an den für ihn „besten“ GU vergeben kann und keinen oder nur bedingten Einfluss auf die Beauftragung der Nachunternehmer hat. Aufgrund der in Deutschland geltenden Vertragsfreiheiten kann der Bauherr natürlich in dem GU- Vertrag hinzufügen, dass er einen bestimmten NU haben möchte. Ebenso hat auch die Öffentliche Hand das Recht, einen NU abzulehnen, wenn dieser z. B. seine Zuverlässigkeit nicht nachweisen kann.



Zusammenfassung

Jedes Bauprojekt kann vereinfacht in die drei Stufen Projektentwicklung, Projektabwicklung und Betrieb gegliedert werden. Nach der Realisierungsentscheidung steht der Bauherr vor der Wahl der geeigneten Vergabestrategie. Sie bezieht sich auf die Art der Vergabe der Planungs- Bau- und gegebenenfalls der Betriebsleistung. Durch Definition von Vergabepaketen nimmt der Bauherr Einfluss auf die organisatorische Gestaltung der Projektabwicklung. Er definiert die Zuordnung von Risiken und bestimmt die Einflussnahmemöglichkeiten der Projektbeteiligten auf den Bauinhalt und die Bauumstände.

Dabei ist primär von Bedeutung, um welche Art Bauherrn es sich handelt und welche Interessen er selbst mit der Projektrealisierung verfolgt. In Abhängigkeit seiner Steuerungskompetenz hat er über die Anzahl der von Ihm zu koordinierenden Schnittstellen und die damit verbundene Risikoallokation bezüglich Kosten, Termine und Qualität bei der Vergabe zu entscheiden. Bündelt er bei der Vergabe Planungs- und Ausführungsleistungen, ist zu beachten, dass er seine oben genannten direkten Einflussmöglichkeiten ggf. einschränkt, bzw. seine Einflussnahme zu Preisbildung führt, die nicht dem Wettbewerb unterliegt. Der Umfang der erforderlichen Einflussnahme kann beispielsweise vom Genauigkeitsgrad der Objektdefinition zum Vergabezeitpunkt abhängen.

Zusammenfassend kommt es bei vergabestrategischen Überlegungen darauf an, um welchen Bauherrn es sich handelt und mit welcher Risikoallokation er seine primären Ziele bezüglich Kosten, Termine und Qualität bestmöglich erreicht. Dabei hat er seine Einflussnahmemöglichkeiten auf Bauinhalt und Bauumstände in Abhängigkeit der Vergabeart zu berücksichtigen.



Franz Brandl jun.